quarta-feira, 29 de janeiro de 2020

Um resumo da minha estratégia de investimento

Bom dia Pessoal.

Hoje li uma frase no blog do Peão Playboy e da frase, fiz um post mostando um pouco sobre como eu gosto de investir e um resumo da estratégia utilizada focada em renda extra.

" As oportunidades não aparecem para quem está com a carteira vazia" O Homem mais rico da Babilônia.

Como muitos acompanham aqui,eu sou um jovem que quero ganhar uma renda extra. Optei por FII e renda fixa por muito tempo, porém... Não via a coisa acontecer. Sim... sou um pouco inquieto e abria o site da corretora dia a dia.
Chegou uma época que vi que ainda não estava preparado para isso e decidi tirar todo o meu dinheiro da corretora e jogar na poupança.

Na época, morava em uma kitnet com minha ex namorada, um espaço super pequeno, onde pagava R$500,00/mês e não pagava agua e luz ( tudo no trambique do proprietário ). No mesmo terreno haviam 7 casas. Eu ficava imaginando como seria bom todo começo de mês receber R$3500 sem precisar fazer muita coisa.
Pra mim, aquilo que era vida...

Decidi então ir atras do meu império de kitnets, fiquei fuçando  achei uma na entrada de uma comunidade na area onde moro,era de posse com contrato de compra e venda na associação dos moradores. Comecei  uma que negociei por R$25,000. Mas era no terceiro andar de um prédio na entrada de uma favela, aluguel R$450,00/mês. Anúnciei pra aluguel no facebook e no OLX, apareceram umas 23 pessoas interessadas, 12 foram ver e logo no segundo dia , uma familia quis alugar, fiz um contrato de 6 meses de aluguel pelo cartório e pronto, R$450,00 entrando todo mês.

Após os 6 meses de aluguel, eu troquei a kitnet e consegui pegar uma casa tipo apartamento por R$100.000,00, Dei a kitnet como parte do pagamento, mais R$50.000,00 na mão, mais 25 prestações de R$1,000,00.
A pior coisa que fiz . A casa ficou vazia e parada por esse tempo todo, por que estava planejando ir morar com minha ex namorada nesse lugar e estava esperando juntar mais dinheiro pra gente poder ir comprar os moveis e esse tempo todo passou, nós brigamos, separamos e perdi metade da casa pra ela. Até hoje a casa ta vazia, temos a intenção de alugar por R$800,00 e dividir o aluguel pra nós 2.

Balanço: Caso a casa seja alugada , irei pegar um aluguel de R$400,00 por mês.

Muito boa essa sensação.

Após a separação comecei a garimpar o OLX e encontrei uma casa pequena, proximo a uma comunidade, não era de posse, o terreno tinha RGI mas o dono fez varias casas e decidiu vender partes . Não pagava agua e luz , era próximo a uma comunidade e comportava uma familia. O anuncio estava R$65.000,00 , mas ja fazia tempo que tinha aquele anúncio la, em um belo dia... Resolvi fazer a proposta de R$50.000,00 e acabamos fechando em R$55.000,00. Fomos ao cartório e legalizamos tudo. A kitnet esta alugada ha 1 ano por R$600,00.

Balanço: R$600,00 de Renda Extra . Mais de 1% ao mês, porém querendo ou não, é um investimento de risco que eu decidi assumir.

Depois de um tempo, consegui juntar uma graninha novamente e vi um anúncio de uma kitnet na rua em baixo onde meu pai mora. fiz o contato com o vendedor e a kitnet tava bem destruida, a pessoa me informou que a agua era dividida pelas 8 casas na vila e a luz era paga pelo relógio da light mesmo, queriam R$40.000,00 . Fiz uma oferta de R$35.000,00 e acabamos fechando. Fomos no cartório, fechamos, assinamos o contrato de compra e venda.
Até ai tudo bem, só que eu não contava que a vila tinha um problema que a conta sempre vinha em torno de R$120,00 por pessoa.. Na minha mente, isso não passaria de R$60,00 por mês. Dei um mole antes de comprar por não perguntar, mas gastei R$1600,00 nos ajustes e coloquei pra alugar por R$470,00 incluido os custos com a agua. 17 pessoas interessadas até agora, 5 pessoas foram ver e uma falou que tem interesse e vai fechar agora em fevereiro

Balanço: R$470 , descontando o valor da água ... vou pegar R$350,00 . Quase 1%.

Depois de uns 6 meses, o rapaz que eu conheço da área que trabalha com imoveis me ofereceu uma kitnet  or R$70.000,00. Disse que nao me interessava. Só que ele informou que a kitnet estava com a documentação toda ok e aceitava até FGTS. fiquei super interessado... Fui la ver a kitnet, tava toda ajeitadinha toda em cerâmica e o locatário cuidava super bem da kitnet. Ofereci R$ 60,000.00 e depois de um mês fechamos por R$65.000,00. Fechamos o contrato ,a kitnet permanecerá alugada para a mesma pessoa pelos R$550,00/mês. paguei R$12,000.00 para ele quitar as parcelas faltantes e estamos aguardando o documento de baixa de hipoteca para eu fazer os tramites para pagar os R$53.000,00 com o FGTS que estava la parado, rendendo quase nada

Balanço: Essa kitnet custou pra mim os R$12.000 + R$53.000 do FGTS que tava la parado.
Retorno de R$ 550,00 /mês.  

Hoje pela manhã, surgiu um anúncio de uma kitnet aqui perto por R$55.000,00, toda bonitinha, primeira locação. Fui la ver hoje e realmente valerá a pena. Fica em um lugar longe de comunidade e o rapaz que me mostrou a kitnet informou que os alugueis la, giram em torno de R$650,00 e R$ 600,00. Fiz a proposta para R$50.000,00 e o dono aceitou. Agora é o seguinte, só tenho R$30.000,00 na conta, estou prevendo fazer um emprestimo de R$14.000,00. no cartão  de crédito e pagar em 3 vezes e pegar do meu salário R$ 6.000,00 do mês de fevereiro e comprar essa casa.
Logo alugarei pelo valor de R$600,00 no mínimo. Nessa negociação irei ganhar mais de 1% de aluguel por mês.






Balanço: Se tudo der certo, essa kitnet irá sair pelo preço de R$50.000,00 e irá me render R$600,00 de aluguel por mês.

Espero la pra Março ter toda essa renda Extra:

400 - Aluguel dividido .   (FALTA REPAROS INTERNOS PARA ANUNCIAR)
600 - Casa pequena           (ALUGADA)
350 - Kitnet Pequena         (ALUGADA)
550 - Kitnet do FGTS        (AGUARDANDO DOCUMENTAÇÃO PARA ENTRADA NO FGTS)
600 - Kitnet nova               ( FECHADA,FALTANDO ASSINAR DOC)
---------------------------------------------------------
R$ 2.500,00 livres de impostos.



Essa é mais ou menos a minha tática para ganhos agora. Mas gostaria de concentrar isso tudo em um prédio de kitnets como tem uma galera fazendo ja.

Pra quem curte o ramo e quer pegar mais informações , aconselho darem uma olhada no canal de VIVER DE KITNET´S.

Eu ainda não assino, mas me parece ser uma boa. Meu proximo projeto irei tentar comprar um terreno para começar a ideia do meu prédio de kitnet´s

https://www.youtube.com/channel/UC-4I4ih-A9JNSmbd-fssXfg






Abraços.

43 comentários:

  1. Interessante teu relato, legal ver as nuânces e riscos envolvidos. Quem tá de fora pensa "muito simples ver o dinheiro entrando na conta", mas desconsidera os inúmeros problemas, seja de reparos, inquilinos, região onde está localizada, enfim.

    Em tempos de crise, dá pra garimpar imóveis, casas de praia, chácaras/sítios, veículos em leilão. Mas pra isso precisa ter poder de barganha, por isso é importante a liquidez.

    Na época dos meus avós, o povo enriquecia comprando terra barato e vendendo caro. Depois veio o booom das kitnets no Interior de MG e casas de praia no ES/BA graças ao dinheiro feito pelos imigrantes ilegais nos EUA hahaha.

    Eu até pensei em entrar nesse ramo de construir e alugar, mas diante da "comodidade" dos investimentos, optei por gerar renda passiva através deles, no entanto não descarto essa alternativa.

    Boa sorte nos empreendimentos, abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Colheita.. tudo bem?
      Sim, há muitos riscos envolvidos... Tem gente que só conta vantagem.

      Na minha opinião, só vale a pena investir em imoveis quando o ROI beira o 1%, dai acredito que vale a pena assumir os riscos. Muito abaixo disso, é melhor investir em FII mesmo.
      Um abraço meu camarada !!

      Excluir
  2. Fala Joselito!

    Muito bom por esse empreendimento! Aqui na minha cidade(cidade pequena) não vira muito kitnets, apenas casas ou casas germinadas.

    Porém o preço aqui é salgado, uma casa germinada é na faixa dos 135/145 mil por ai, eu penso em investir, colocar meu FGTS pra rodar, mas sei lá. Embora que o aluguel é na faixa dos 800 reais.

    Abraços e sucesso!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Por enquanto estou tomando fumo nós nós alugueis, comprei apartamento por 110.000 dois quartos e churrasqueira, mas o condomínio está me matando, 300,00 por mês, sempre tem chamada de capital e para piorar a minha última inquilina está desempregada e com 5 meses se aluguel atrasado, entrei com ação de despejo em 11 de dezembro e até agora nada, está aguardado despacho do juíz, a mulher não quer sair de jeito nenhum e como ela tem uma filha pequena tenho que fazer tudo dentro da lei para não me encomodar depois. Ela pagou certinho por 2 anos mas agora avacalhou geral, pior que meu lucro líquido é de 400,00 por enquanto não está valendo a pena, mas os alugueis começaram a melhorar espero conseguir reaver o apartamento logo.

      Excluir
    2. Grande Steynd.
      Realmente assim é dificil.
      Aqui no Rio de janeiro, eu moro em um lugar que querendo ou não é um dos lugares mais seguros que tem pra viver, então .. os preços dos alugueis costumam ser um pouco mais alto, ai compensa.

      Como falei acima, pra mim, só vale a pena se arriscar num empreendimento assim caso haja o ROI em torno de 1%. Muito abaixo disso ai é melhor se lançar nos FII´s.

      Um abraço.

      Excluir
    3. Fala Unknown...
      Realmente assim a situação fica dificil mesmo. Com esse dinheiro,se houvesse a opção, compraria 2 kitnets e alugaria cada uma por R$600,00. Ai, mesmo que voce tome fumo em uma, voce pelo menos tem R$600,00 entrando... Bate de frente com a maioria dos FII´s se não me engano.

      Prefiro sempre alugar para solteiros ou militares... Até o momento nunca tive problemas com isso.

      Um abraço e boa sorte daqui pra frente irmão.

      Excluir
  3. caramba,
    não tenho sua coragem e disposição, mas admiro essa capacidade de faturar , ainda mais no RJ que é cheio de comunidade e milicianos
    em poucos anos vc vai ficar rico seguindo nesse ritmo
    parabéns!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. p.s.: vc aluga direto para o inquilino ou o faz por meio de imobiliária?

      Excluir
    2. Grande Scant, tudo bem?
      pois é irmão, aqui onde eu moro é um lugar cercado por favelas. Porém, é um dos lugares com menor taxa de violência da cidade do Rio de Janeiro.

      Como falei, gostaria de concentrar as kitnet´s em um predio só... Assim seria mais facil de administrar e a sguranca seria maior.

      Eu alugo direto, faço um contrato de aluguel e assinamos e reconhecemos firma no cartório. Não vou perder de 8 a 10% de taxa pra imobiliária.
      Um abraço...

      Excluir
    3. cara, se possivel continue fazendo posts sobre kitnets e sua aprendizagem nesse ramos, mostrando suas dificuldades para conseguir reformas ou inquilinos
      na blogosfera há um vazio muito grande nessa área, pois havia dois blogs sobre o assunto: viver de construção morreu e outro (acho que é o viver de aluguel) parou de atualizar, mas parece que tá rico

      Excluir
    4. Fala Scant, vou começar a publicar sim sobre os desafios do dia a dia.

      O meu pensamento é muito igual ao de viver de aluguel. Era muito bom os post´s dele.

      Valeu, muito obrigado.

      Excluir
  4. Boa estratégia minha mãe tem 1k de aluguel , esse dinheiro sempre salve , mas em dois anos gastei entorno de 8k em reformas e melhorias.
    Quando atingir os 100k ou uma renda 500 por mês nos Fiis vou colocar essa grana pra rodar nas casinhas, da uma entrada e ir pagando parcelado quero trabalhar alavancadão.
    Uma dica era tentar por um pouco desse dinheiro em segurança seja em Tesouro ou partir pra coisas mais preto no branco.
    abraço tudo de bom

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Soldado.
      Pô , nem fala, os alugueis salvam muito. Sempre tem dinheiro no bolso.

      Creio que não devo gastar tanto. Ja que aqui esses alugueis são baratos e acredito que não faz sentido voce arrumar muito. As vezes você gasta 3k em uma reforma, pra poder alugar por 100 reais mais caro pras pessoas não cuidarem.

      Eu junto junto e quando vejo uma oportunidade vou la e me descapitalizo, mas a partir de agora , vou fazer minha reserva de emergência e tentar brincar um pouco com swing trade.

      Um abraço soldado.

      Excluir
  5. Um conhecido conseguiu dar entrada em um apartamento aqui em Salvador-BA. Imediatamente alugou por um valor que precisava aportar menos de R$ 100,00 por mês para completar a prestação. Sendo que, a cada 2 anos abatia o financiamento com o FGTS. Em menos de 10 anos já está com o apartamento alugado. Comprou por R$ 45 mil. Debe ter desembolsado uns R$ 25 mil do próprio bolso e o restante foi pago com os alugueis. Hoje este apartamento vale R$ 85 mil. Há alguns meses, adquiriu outro imóvel com a modalidade de financiamento parecida, porém, como se trata do segundo, recorreu a outro banco e não pode usar o FGTS, mas já paga as parcelas com os dois alugueis e sempre adianta as últimas prestações sempre que pode e ainda guarda um valor mensalmente no fundo de reserva. Em caso de surgir outras oportunidades já terá um valor para a entrada, inclusive o mesmo está buscando comprar imóveis de leilão. O negócio está bom!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Lavando a Jega...
      Sim,pra quem gosta do ramo, há oportunidades pra todo o lado.

      O problema é só a liquidez, se voce precisar de dinheiro rápido, voce se ferra...

      Um abraço.

      Excluir
    2. para a liquidez, o jeito é trabalhar com uma reserva de emergência (dinheiro na poupança = 6 meses de salário) mais alta

      por outro lado, ter menos de 25% da carteira em renda fixa, parece arriscado demais

      Excluir
    3. Fala Scant,
      isso é verdade, mas como vou ter os alugueis pingando mensalmente já é uma coisa... de 2.500, vou planejar que irá cair 1500 por mês.

      Mas a tentação é grande de pegar mais um ativo !!
      Sempre quando to com um dinheirinho na poupança, ja penso em investir.

      Excluir
  6. Isso ai Joselito, eu acompanho o canal do Cesar desde o inicio tbm.

    Tenho um AP. agora comprei um terreno, porem vou construir uma casa para minha moradia, e alugar o Ap.

    Depois pretendo entrar no ramo, já estou pesquisando terrenos, aqui no ABC de SP é muito complicado achar oportunidades.

    Abraço;

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Rafael.
      Bacana que você curte esse tipo de investimento também...
      Pois é, aqui no RJ onde moro, os terrenos estão muito caro.

      Estou procurando terr.eno um pouco mais afastado do centro da cidade .

      Vamos ver no que vai dar..

      Excluir
  7. Aí sim, hein Joselito! O cara que tem imóveis alugados tem uma fonte de renda eterna, a menos que um terremoto derrube tudo, coisa que nunca vai acontecer aqui! Tenho vontade de um dia ter algo assim tbm. Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Grande Tirano.. tudo bem?
      Pois é meu camarada... Espero que de tudo certo !!

      Pois é, ou um tsunami que ai seria facilmente atingido por isso !! Mas mesmo assim , as kitnets geralmente ficam em subidas, somente uma que fica na pista.

      Um abraço meu camarada.

      Excluir
    2. Tem seguro residencial que custam 200,00 ou 300,00 por ano que cobrem incêndio, desastres naturais, com um valor um pouco maior ainda pode ter tbm chaveiro, troca de fechaduras e segredo, eletricista, limpeza de caixa d´água, só com os serviços extras já vale a pena, todos os bancos tem isso, vale a pena.

      Excluir
    3. boa unkown
      joselito, vc inclui seguro residencial nos alugueis?

      Excluir
    4. Fala unknown.
      Muito boa sua observação,nunca pensei por esse lado...

      Sempre costumo usar mão de obra barata local de.uns conhecidos, mas sempre tem umas enrolaçoes.

      Não sei se eles aceitam kitnets com documentação de compra e venda particular, vou verificar.

      Agradeço pela ideia...

      Excluir
  8. Joselito,
    Você recebe os aluguéis na sua conta corrente ou em espécie? A questão é que aluguel é tributado.
    Ainda sobre tributação, já imaginou como proceder com os imóveis que não estão registrados em cartório, e no momento da venda, como justificar determinado ganho patrimonial?

    Acho que a estratégia, realmente, é pegar imóveis pequenos, assim você terá vários imóveis e vários inquilinos, pois se um atrasar, têm outros para cobrir. Em contrapartida, você pode ter mais problemas para administrar.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Caminhando e Poupando...
      Os alugueis são pagos de acordo com o que for melhor para o locatário. Tem locatário que pego em mãos e tem outros que depositam em minha conta.

      Todos os imoveis tem instrumento particular de compra e venda no cartório. Ainda não pensei na possibilidade de justificar esse ganho patrimonial caso venda, mas acho que passa batido no imposto de renda, Nas operações de compra e venda, faço transferencias de 30, 40, 50k ... Caso dê ruim, falo que foi emprestimos para amigos..kkkkkkkkk

      Sim, a estratégia é essa, imoveis pequenos, o custo/benefício é maior, nunca coloque todos os ovos na mesma cesta...rsrsrs.



      Um abraço !!

      Excluir
    2. Joselito, na questão da tributação...procure se informar se os inquilinos declaram IR sobre alugueis pagos, pq se eles declararem você é pego na malha fina...

      Outra opção é abrir PJ que é bem mais barato dp que declarar PF...

      Sou contador!

      Excluir
    3. Fala Sortudo. A maioria não tira nem 1.5 k por mês...

      São pessoas humildes, nem declaram IR.

      Mas mesmo assim, obrigado pela informação !!

      Excluir
  9. Parabéns pela disposição!

    Os imóveis aí são bem baratos ein, mas nenhum é regularizado/escriturado em cartório de registro de imóveis?
    A renda advinda tem que declarar no imposto de renda senão da ruim.

    Já pensei em investir nesse nicho mas os imóveis aqui são bem caros, na faixa de 150k 250k a terra crua.

    Abraço e bons ganhos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. fala Anom...
      Não são baratos, geralmente são imoveis que o dono só tem o rgi do terreno e fazem varias kitnets ou casas.
      Geralmente proximos de comunidades... Tudo no contrato de compra e venda no cartório. Não precisa declarar no imposto de renda. É tudo na informalidade, não da ruim.

      não sei onde voce mora... mas parece estar bem caro mesmo pelo valor que voce colocou ai.

      Acho bacana você dar uma olhada nesse tipo de investimento do canal que postei.

      Um abraço

      Excluir
  10. Fala Joselito, bom você conhece aonde mora então tem que aproveitar mesmo. Aqui em SP os imóveis são bem mais caros mesmo porque a maioria é legalizada (possui escritura). Só tome cuidado com a inadiplência, pois aqui em SP, o TJSP quando julga um caso e o imóvel não está regularizado dá ruim para o proprietário... demora mais para tirar o inquilino. Mas controlando os riscos sem dúvida vale a pena.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Stifler..
      Obrigado pelo comentário.

      Sim, aqui tenho essa facilidade de conhecer o lugar. Realmente acho que. Ou ter dor de cabeça se começar a aparecer uns espertinhos assim..
      Mas vamos ver, eu costumo escolher bem as pessoas.

      Um abraço meu camarada !!

      Excluir
  11. Cara, já disse alguma vez aqui como me amarro nessa estratégia de investimentos sua? Pow, curto demais essas compras de kitnets!

    Gosto bastante de patrimônio imobiliário que nem vc. Afinal,terra é terra. Não vai ter todo pra todo mundo, né?

    Grande abraço e sucesso Joselito!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá AF, valeu meu camarada ..
      Também penso dessa maneira, eu gosto bastante.
      O yeld dessas casinhas são ótimos !!

      proximo passo é comprar um terreno e fazer umas 10 kitnets em 2 / 3 andares.

      Um abraço meu camarada !!

      Excluir
  12. Junte-se à grande sociedade da irmandade illuminati para se tornar extremamente rico e famoso para sempre em toda a sua vida: entre em contato com: illuminatiworldofriches6666 @gmail. com whatsapp +12525885324

    ResponderExcluir
  13. Bicho, na miha opinião sua próxima compra deveria ser os 50% do apartamento que ficou pra sua ex.
    pensa só, aumenta o patrimônio e se livra de futuras encrencas

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala falido beleza?
      Na minha opinião, vale a pena vender e dividir.. sabe por que?

      Porque se eu comprar os 50k dela, vou pagar ao total 150k em um ativo que vai me retornar 800 reais de ROI... Pra mim,não é vantajoso. Agora se eu vender ,pegar os 50K e comprar outra kitnet que vai me retornar fácil 500 reais/mês é mais vantajoso ....

      Um abraço irmão !!

      Excluir
    2. concordo com o falido
      paz não tem preço
      nem tudo na vida é analisável do ponto de vista financeiro

      Excluir
    3. Sim Scant,também concordo com o falido quando diz que tenho que me livrar das futuras encrencas...
      Mas acho melhor optar pela venda de tudo e dividir o dinheiro.

      Pois acho que não será mais vantajoso o AP.
      Valeu, um abração !!

      Excluir
  14. Boa noite, comecei um blog também e falei de você lá,da uma passada e me adiciona no seu blogroll se puder
    https://novopoupador.blogspot.com/

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Samuel, boa sorte na caminhada...
      Pode deixar que vou adicionar o seu ao meu blog-roll e estarei de acompanhando.
      Um abraçao meu camarada..

      Excluir
  15. Vi e tentei diferentes estratégias e métodos, até perder muito dinheiro ao tentar. Até apresentar a nova estratégia que coloquei de volta nos trilhos e consegui recuperar meu dinheiro perdido e ainda fazer um crescimento consistente em todo o meu comércio. O Sr. Carlos Ellison é um profissional incrível, com vasta experiência e profundo conhecimento em negociação agrícola. Ele me ajuda a aplicar a penalidade financeira.

    Invista US $ 500 e ganhe US $ 6000 por semana (7 dias),

    Invista $ 1000 e ganhe $ 12000 por semana (7 dias)
    ,
    Invista US $ 2500 e ganhe US $ 30.000 por semana (7 dias).

    Tudo em lucros semanais e 100% garantido. (Pagamento garantido). Livre para entrar em contato - se você estiver interessado por e-mail: carlose78910@gmail.com

    ResponderExcluir
  16. Bem legal o seu relato, realmente o FGTS ajuda muito na compra.

    ResponderExcluir

Atualização Abril/2020 - Nova ideia de Investimento / Começo do Namoro

Fala guerreiros da Finansfera. Primeiramente: Deixo com vocês uma mensagem FODA do Evandro Guedes, que é meio arrogante,mas que fala m...